1. Introdução ao Universo BTHI11

Objetivo de Aprendizado: Compreender a fundação do fundo e como ele transforma o investidor em "sócio" de grandes operações hoteleiras.

Seja bem-vindo ao seu guia de bordo do Fundo BTG Pactual Hotéis (BTHI11). Pense neste documento como o mapa de uma propriedade que você ajuda a construir. Muitas vezes, o mercado financeiro parece falar uma língua estrangeira, mas aqui vamos traduzir cada sigla para que você se sinta seguro em suas decisões.

O BTHI11 é a sua porta de entrada para o setor de hospitalidade profissional. Diferente de comprar um imóvel sozinho, aqui você investe em uma estrutura robusta dividida em três pilares estratégicos:

Histórico de Crescimento: O fundo nasceu em 2016, inicialmente focado no Sul do país. Em 2019, iniciou uma expansão decisiva para São Paulo, o coração econômico do Brasil.
Foco Regional Inteligente: A estratégia atual prioriza grandes polos de demanda, onde o fluxo de viajantes é constante, garantindo que os quartos raramente fiquem vazios.
Gestão de Padrão Global: Imagine ter seu capital gerido por especialistas e seus imóveis operados por bandeiras multinacionais (como Pullman, Ibis e Novotel). Isso garante um selo de qualidade internacional que atrai hóspedes do mundo inteiro.

Esta engrenagem hoteleira não gira sozinha; ela é impulsionada pelos ventos da economia e pelo motor interno da operação de cada hotel.

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2. O Clima Econômico: Selic e IPCA (O "Vento" que move o Fundo)

Objetivo de Aprendizado: Conectar os indicadores macroeconômicos ao valor da sua cota e à sua rentabilidade real.

Para investir com clareza, você precisa olhar para o "clima" lá fora. Em Abril de 2026, dois indicadores ditam o ritmo do mercado brasileiro:

Sigla	Valor (Abril/2026)	Impacto no seu Bolso (Atratividade)
Selic	14,75% a.a.	Taxa ainda elevada. O início do ciclo de cortes (queda de 25 bps) sinaliza que o preço da sua cota na bolsa (R 42,66) tende a subir para buscar o valor real (R 65,33).
IPCA	4,0% (Acumulado)	A inflação oficial. Ela serve como a base para medir se o seu ganho é "real" ou se está apenas repondo o poder de compra perdido.

O "So What?" (E daí?) do IPCA e a Performance

No BTHI11, existe uma proteção para você: o fundo possui uma Taxa de Performance de 20% sobre o que exceder o índice IPCA + 9,0%. Pense nisso como um "obstáculo" (hurdle) alto. O gestor só recebe esse bônus se entregar um resultado muito acima da inflação. Isso garante que os interesses dele estejam perfeitamente alinhados aos seus: ele só ganha mais se você ganhar muito mais.

Além disso, entenda que a Selic alta hoje é o motivo de a cota de mercado estar "descontada". Com a queda dos juros, os investidores tendem a sair da renda fixa e migrar para o BTHI11, valorizando o seu patrimônio.

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3. Performance Hoteleira: RevPAR e ADR (O "Motor" do Negócio)

Objetivo de Aprendizado: Dominar as ferramentas que medem a saúde financeira dos hotéis.

O sucesso de um hotel depende de quão bem ele vende seus quartos. Para medir isso, usamos dois indicadores essenciais:

ADR (Average Daily Rate): É a diária média. Quanto o hotel cobra, em média, por cada quarto ocupado.
RevPAR (Revenue per Available Room): A receita por quarto disponível.

Por que o RevPAR é o indicador mais completo? Imagine um hotel de luxo que cobra R$ 2.000,00 por dia, mas só aluga um quarto por mês. O ADR será alto, mas o negócio será ruim. O RevPAR une a ocupação com o preço, mostrando quanto dinheiro cada quarto que o hotel possui gerou de fato. É a prova real da eficiência.

A Sazonalidade e o Conceito de "Layover"

A hotelaria vive de ciclos. Em fevereiro, o Carnaval em São Paulo reduziu a demanda corporativa. No entanto, alguns hotéis do fundo foram salvos pelos layovers — que ocorrem quando passageiros de voos cancelados ou com conexões longas são hospedados por conta das companhias aéreas. É uma receita de segurança em meses desafiadores.

Já em março e abril, o motor acelerou com a retomada das feiras. Eventos como Expo Revestir e ERP Summit (em março) prepararam o terreno para um abril robusto, impulsionado por gigantes como FEICON, Intermodal e WTM Latin America. Essas feiras lotam a cidade e permitem que o fundo aumente o preço das diárias (ADR).

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4. Rentabilidade e Valor: Dividend Yield e Cotas (A "Colheita")

Objetivo de Aprendizado: Diferenciar preço de valor e entender de onde vem o seu dividendo.

Como investidor, você lida com dois preços para a mesma "fatia" do hotel:

Cota de Mercado (R$ 42,66): O preço na "vitrine" da Bolsa. Reflete o medo ou o otimismo do mercado hoje.
Cota Patrimonial (R$ 65,33): O valor "de tijolo". Se vendêssemos todos os hotéis hoje e pagássemos as dívidas, cada cota valeria isso.

A oportunidade: Atualmente, você compra por R 42,66 algo que vale R 65,33. Esse desconto existe pelas incertezas da economia, mas representa uma margem de segurança para o investidor de longo prazo.

O Dividend Yield (DY)

Em março (distribuído em abril), o fundo pagou R$ 0,45 por cota. Veja como o percentual muda:

DY de Mercado (11,22%): É o rendimento sobre o que você paga na Bolsa. Como o preço está "barato", o retorno percentual fica maior.
DY Patrimonial (7,33%): É o rendimento sobre o valor real dos ativos.

3 Regras de Ouro para sua Análise:

Rendimento passado não é promessa: O valor de R$ 0,45 reflete a ocupação passada e eventos específicos.
Cuidado com a origem do lucro: No último resultado, R$ 0,18 por cota veio do lucro com a venda de quartos (reciclagem de ativos) e não apenas de hóspedes. Isso é bom, pois mostra que o gestor sabe vender caro o que comprou barato.
Feriados alteram o jogo: Meses com muitos feriados prolongados (como abril) podem reduzir o fluxo corporativo, mas aumentar o de lazer. Acompanhe essa dinâmica.

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5. Anatomia do Portfólio: Localização e Segmentação

Objetivo de Aprendizado: Visualizar a diversificação geográfica e o público-alvo do seu investimento.

O BTHI11 sabe exatamente onde quer estar. Veja como o seu investimento está distribuído:

Distribuição Geográfica (Quartos por Região):

SÃO PAULO    [#######################     ] 77%
CURITIBA     [###                         ] 9%
PORTO ALEGRE [##                          ] 5%
OUTROS       [###                         ] 10%

Segmentação por Perfil de Hotel:

Economy (60%): O "carro-chefe". Hotéis funcionais e acessíveis, ideais para o viajante corporativo que busca praticidade.
Upper Midscale (34%): Hotéis com mais serviços, capturando um público de maior renda.

O "Porquê" dessa Estratégia: São Paulo é o pulmão financeiro do Brasil. Ao concentrar 77% do portfólio lá, o fundo garante exposição máxima à retomada da demanda corporativa e aos grandes eventos internacionais, que são menos sensíveis a crises do que o turismo de lazer puro.

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6. Governança e Segurança: Liquidez e Taxas

Objetivo de Aprendizado: Entender os custos e as regras de segurança para proteger seu patrimônio.

Investir com inteligência significa conhecer as taxas e a facilidade de resgate:

Liquidez e ADTV: O ADTV é o Volume Médio de Negociação Diária. Ele diz se há muitas pessoas comprando e vendendo cotas. Quanto maior, mais fácil é você vender suas cotas e ter o dinheiro na mão rapidamente.
Taxas de Administração: Entre 0,6% e 0,8% ao ano sobre o patrimônio líquido. É o valor que você paga para ter o BTG Pactual cuidando de tudo para você.
Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder IPCA+9%.

Aviso de Responsabilidade: Fundos Imobiliários não possuem garantia do FGC (Fundo Garantidor de Créditos). O seu lucro depende da valorização dos imóveis e do sucesso da ocupação. Antes de investir, leia sempre o prospecto e entenda que variações no valor da cota são normais no mercado de capitais.

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7. Conclusão: O Próximo Passo do Aprendiz

Os dados de Abril de 2026 mostram um fundo resiliente e em plena fase de "reciclagem". Mesmo com feriados desafiadores, a estratégia de São Paulo se provou correta frente à força das feiras corporativas.

Fique atento aos próximos relatórios para acompanhar a estratégia de desinvestimento no Sul. Recentemente, o fundo vendeu 7 unidades do Novotel Batel e 3 unidades do Ibis Londrina, onde tinha participações minoritárias. Essa venda libera caixa para novos investimentos ou distribuições extraordinárias. Continue acompanhando a jornada para ver como essa reciclagem de portfólio elevará o valor do BTHI11!