Prospecto de Investimento: 11ª Emissão de Cotas – GGRC11 (Abril 2026)

 

1. Tese de Investimento e Contexto Estratégico

A 11ª emissão de cotas do GGRC11 não é apenas um marco cronológico, mas o motor principal do nosso ciclo de crescimento para o biênio 2026-2027. Com o objetivo de consolidar nossa hegemonia no setor logístico e industrial, esta oferta bilionária direciona capital para a aquisição de ativos estratégicos sob o regime de locação atípica (built to suit, retrofit e sale and leaseback). Esta disciplina na alocação foca em contratos de longuíssimo prazo com inquilinos de primeira linha, garantindo uma previsibilidade de fluxo de caixa que é o pilar da nossa tese de investimento.

A maturidade alcançada pelo fundo desde sua fundação em 2017, sustentada por uma base institucional e de varejo superior a 341 mil cotistas, confere ao GGRC11 uma vantagem competitiva inigualável na mitigação de riscos de execução. Operar em escala permite que o fundo mantenha uma liquidez robusta enquanto executa movimentações de portfólio que seriam proibitivas para players menores. Esta captação está ancorada em uma estrutura de oferta rigorosamente planejada para maximizar o retorno sobre o capital investido, conforme detalhado a seguir.

2. Estrutura e Cronograma da 11ª Emissão

A confiança do mercado na gestão da Zagros Capital reflete-se na meta de captação de até R$ 1,5 bilhão. A mecânica da oferta foi desenhada para equilibrar o Direito de Preferência dos atuais cotistas com a entrada de novos investidores institucionais, assegurando a saúde do capital do fundo.

Os marcos da emissão, baseados nos dados de fechamento de abril de 2026, demonstram tração imediata:

• Encerramento do Direito de Preferência: Finalizado com a subscrição de 670.435 cotas, totalizando R$ 7,54 milhões (valor bruto, incluindo custos unitários de distribuição).
• Conclusão do 1º Período de Subscrição: Integralização de 31.340.837 cotas, somando R$ 352,58 milhões, montante este que já contempla os custos unitários de distribuição para total transparência ao investidor.
• 2º Período de Subscrição: Oportunidade ativa com início em 04/05/2026 e término programado para 29/05/2026.

O diferencial estratégico desta oferta reside na compensação de créditos para a integralização das cotas. Este mecanismo é fundamental para o nosso crescimento inorgânico, pois permite a aquisição imediata de ativos geradores de renda sem a necessidade de desembolso financeiro total instantâneo. Para o investidor, isso traduz-se em expansão de portfólio sem a diluição imediata do cash yield, otimizando o fluxo de caixa do fundo desde o primeiro dia da operação. Este capital disciplinado é imediatamente alocado em um pipeline de alta convicção.

3. Estratégia de Alocação e Expansão do Portfólio

Nossa gestão ativa busca ativos que ofereçam o binômio "renda imediata e upside patrimonial". A alocação dos recursos da 11ª emissão via compensação de créditos foca em eixos logísticos onde a vacância é estruturalmente baixa e a demanda é resiliente.

Ativo	Detalhes Estratégicos	Impacto e Inquilinos
Braspark (Garuva/SC)	Investimento de R$ 192,3 milhões. ABL atual de 40.225 m² em expansão para 61.686 m².	Yield on Cost: Cap Rate de 10,20% a.a. Receita salta de R 1,06M para R 1,63M pós-expansão.
Garuva A (SC)	Módulo de 22.789,59 m² com alto padrão construtivo.	100% locado para Ascensus Logística (Grupo Braspark). Consolida domínio no condomínio.
CD3 (Camaçari/BA)	Perfil multiinquilino com 27.565,62 m².	Próximo à fábrica da BYD. Inquilinos: Shopee, MRV, Cebrace e Simas Logística.

A aquisição no complexo Braspark é emblemática: a localização estratégica adjacente à BR-101 e a conexão direta com o Porto de Itapoá reduzem drasticamente o risco de vacância e aumentam o poder de precificação do aluguel (atualmente em R$ 26,50/m²). A proximidade do CD3 ao Polo Industrial de Camaçari e à nova planta da BYD posiciona o GGRC11 no epicentro do novo hub de eletromobilidade do Nordeste, garantindo resiliência operacional.

4. Performance Financeira e Resiliência Operacional

Os indicadores de fechamento de abril de 2026 ratificam a solidez métrica e a consistência da nossa entrega de resultados, mesmo em um ambiente de expansão acelerada.

• Dividend Yield: 0,97% mensal (11,68% a.a.), com distribuição de R$ 0,10 por cota.
• Liquidez e Volume: ADTV robusto de **R 9,65 milhões** e volume mensal de R 193 milhões, garantindo saída ágil para investidores de todos os portes.
• Maturidade Contratual: WAULT de 4,06 anos, proporcionando segurança institucional de longo prazo.
• Elegibilidade B3: Inclusão na lista de ativos aceitos como garantia para operações em bolsa.

A elegibilidade do GGRC11 como garantia na B3 funciona como um "prêmio de liquidez", um selo de maturidade institucional que eleva o fundo a um patamar de ativos de baixo risco sistêmico. Essa solidez operacional permite que o fundo navegue com segurança o complexo cenário macroeconômico atual, transformando volatilidade em oportunidade de spread.

5. Análise do Cenário Macroeconômico (Abril 2026)

O ambiente econômico global e doméstico exige uma leitura precisa para justificar captações bilionárias.

• Cenário Externo: A inflação persistente nos EUA mantém as taxas do Fed entre 3,50% e 3,75%, enquanto tensões no Oriente Médio adicionam prêmio de risco global.
• Cenário Interno: Com a Selic em 14,50% a.a., o custo de oportunidade é elevado. No entanto, o IFIX avançou 1,53% no mês, demonstrando o apetite por ativos reais.

A viabilidade da 11ª emissão neste contexto fundamenta-se no expressivo spread gerado: o Cap Rate de 10,20% a.a. dos novos ativos, somado à correção monetária (IPCA/IGP-M) intrínseca aos contratos atípicos, oferece uma rentabilidade real superior aos títulos públicos. Em momentos de juros altos, a proteção inflacionária e a qualidade do colateral imobiliário do GGRC11 tornam-se os melhores portos seguros para o capital.

6. Conclusão e Perspectivas do Gestor

A 11ª emissão de cotas reafirma o compromisso do GGRC11 em transformar captação eficiente em dividendos perenes e ativos de alta hierarquia. Além da expansão, mantemos o foco na qualificação do portfólio atual através do Programa Renova. Em abril, concluímos reparos críticos de estanqueidade (impermeabilização) na cobertura da unidade Renault, uma intervenção técnica que garante a produtividade do locatário em períodos chuvosos e preserva o valor patrimonial do ativo. Complementarmente, visitas técnicas rigorosas, como a realizada no CD Santa Cruz (GO), asseguram que nosso cronograma de obras e expansões siga o padrão de excelência da Zagros Capital.

Com a liderança de Pedro van den Berg (CEO) e Diego Rodrigues (Diretor de Engenharia), o GGRC11 posiciona-se como um veículo resiliente, capaz de converter inteligência imobiliária em valor tangível para seus mais de 341 mil cotistas.

Zagros Capital Gestora do GGRC11